بازار 8 میلیارد دلاری صادرات در حوزه ساخت‌و‌ساز

شرح 8 میلیارد دلاری صادرات خدمات فنی و مهندس در بخش مسکن و ساختمان طی هفته‌های گذشته سبب جلب توجه جمع کثیری از متولیان صنعت ساختمان شد. سرفصل فرصت 8 میلیارد دلاری برای فعالان ساختمانی به‌تنهایی کافی بود تا راه‌های پیشنهادی و سبد کالایی صادرات به‌سرعت در خبر اول قرار گیرد. جزئیات و بررسی‌ها در خصوص شرایط تقویت سهم بخش مسکن و ساختمان در صادرات خدمات فنی و مهندسی حاکی از آن است که دست‌کم 10 کشور در اولویت انتخاب مقصد ساخت‌و‌سازها و خدمات ایرانی قرار دارد. این موقعیت‌ها از یکسو شامل شهرهایی می‌شود که در آن‌ها به ساخت‌و‌سازهای انبوه ناشی از شروع دوره بازسازی پس از جنگ نیاز دارد و از سوی دیگر بانک‌های مستقر در آن کشور‌ها به ضمانت‌نامه بانک‌های ایران نیازمند هستند. این ظرفیت بالاقوه بی‌تردید در شکست رکود بخش ساختمان و غلبه نسبی بر بحران بیکاری در کشور بسیار مؤثر خواهد بود. چنان که از اعداد و ارقام موجود برآیند می‌شود، در صورت ورود شرکت‌های ایرانی به این بازار، میزان صادرات سالانه در این بخش طی 5 سال دست‌کم 20 برابر خواهد شد. این در حالی است که طی سال گذشته تنها 280 میلیون دلار صادرات در حوزه خدمات فنی و مهندسی بخش مسکن و ساختمان انجام شده است. همچنین پیشینه صادرات شرکت‌های ساختمانی در دوره قبل از تحریم نشان می‌دهد که ظرفیت حقیقی 30درصد از کل صادرات خدمات فنی و مهندسی کشور در این بخش وجود دارد. 2 چالش موجود برای صدور خدمات فنی و مهندسی بخش ساختمان به برخی کشورها وجود دارد که از طرفی شامل تحریم و از منظر دیگر مربوط به عدم همکاری بانک‌های خارجی با بانک‌های ایرانی برای پذیرش ضمانت‌نامه بانکی می‌شود. صدور ضمانت‌نامه بانکی یکی از مجوزها برای ورود به بازار صادراتیست که موانع ارتباط بانکی با بخش قابل توجهی از کشورها، تأمین آن را برای شرکت‌های متقاضی صادرات خدمات فنی و مهندسی مشکل کرده‌ است. البته کشورهایی نیز در این میان دیده می‌شود که شامل این موانع نمی‌شوند و مشخصاً باید در اولویت قرار گیرد. گفتنی است در شرایط حاضر برخی کشورهای منطقه با گذر از جنگ‌ و پایان بحران‌های داخلی، برای بازسازی شهرها در کاربری‌های مختلف خدمات شهری و ساختمانی، مقصد ساخت‌و‌سازهای ایرانی معرفی شده‌اند. کشور‌های عراق، سوریه، لیبی و افغانستان و همچنین کشورهای در حال توسعه در آفریقا و آمریکای جنوبی، مقاصد اصلی بازار ساختمانی 8 میلیارد دلاری برای صدور خدمات فنی و مهندسی در بخش مسکن و ساختمان هستند.

 

فروش قسطی املاک بانک

طرح موضوع فروش قسطی املاک از سوی بانک‌ها که پیش‌تر در ماهنامه ساخت‌و‌ساز در قالب یکی از راه‌های بدیهی توسعه بازگشت سرمایه و نقدینگی به بانک‌ها اشاره شده‌ بود، به‌شکل راهکاری عاجل از سوی یکی از مؤسسات مرتبط با جریان بانکی کشور معرفی شد. این حرکت شامل فروش اقساطی و همچنین به مزایده ‌گذاشتن املاک مازاد تحت نظر این بانک می‌شود. سرمایه‌گذاری افراطی بانک‌ها در بخش ساختمان طی در سال‌های اخیر با شرایط رکود ساختمانی همراه و موجب انجماد دارایی‌های بانکی شد. البته این جریان تا حد زیادی به‌فراخور محدودیت‌های باز‌پرداخت دریافت‌کنندگان تسهیلات شکل گرفت و تمام کوتاهی‌ها از سوی بانک‌ها نبوده است. در گذشته املاک بانک‌ها در حالت فروش مزایده‌ای اغلب با شرایط قسطی 2 تا 3 ساله عرضه می‌شد اما اکنون این دوره بازپرداخت به 5 سال ارتقا یافته است. در این مدل جدید، سود سالیانه 18‌درصد برای فروش قسطی ملک به برنده مزایده پیش‌بینی شده است که این نرخ برابر نرخ سود تسهیلات بانکی و البته حدود 4درصد پایین‌تر از نرخ سودی است که بانک‌ها به سپرده‌های بالای یکصد میلیون تومان می‌پردازند.

 

مالیات خانه‌های خالی قطعی شد

تحقق شرط دریافت مالیات از خانه‌های خالی تا پایان سال 1396 از سوی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن اعلام شد. این اقدام فراگیر، مقارن با راه‌اندازی مقدمات سامانه ملی املاک و اسکان کشور در تابستان سال جاری، از تکمیل و بهره‌برداری کامل سامانه در پایان سال ۹۶ صورت خواهد پذیرفت. علی چگینی در این رابطه تصریح کرد که مراحل اولیه کار انجام شده است و به‌زودی مرحله تكميلی را با همکاری نهاد ریاست‌جمهوری و سایر دستگاه‌ها پیش برده می‌شود. اخذ مالیات از خانه‌های خالی در پی تصویب قانون اصلاح مالیات‌های مستقیم در سال 1394 و درصورت تأمین یک پیش‌شرط مصوب شد. این بدین معناست که براساس ماده 55 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، کسب مالیات از خانه‌های خالی بر عهده سازمان امور مالیاتی است؛ اما پیش از آن برای دریافت مالیات از املاک خالی از سکنه به سامانه‌ای به نام سامانه ملی املاک و اسکان کشور نیاز است که از سوی وزارت راه و شهرسازی ثبت و راه‌اندازی شده است. طبق این سامانه امکان دسترسی به یک بانک اطلاعاتی جامع از املاک و آمار جابه‌جایی آن‌ها وجود خواهد داشت. در این راستا علی چگینی، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن در مورد آخرین وضعیت سامانه ملی املاک و اسکان کشور، اضافه کرد که وظیفه ایجاد سامانه املاک و اسکان براساس ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، برعهده وزارت راه و شهرسازی گذاشته شده است.

 

راه‌سازی یا فرهنگ‌سازی؟

شهردار تهران در روزهای پایانی مدیریت خود در پاسخ به انتقادهای متعدد از سوی کارشناسان شهری نسبت به انتخاب راهکار اتوبان‌سازی برای حل مشکل ترافیک پایتخت اذعان کرد که شهرداری تهران به اجبار برای حجم زیاد خودروهای شخصی راه می‌سازد. محمدباقر قالیباف در جمع اعضای شورای شهر چهارم ضمن اشاره به رشد خودرو‌های شهری افزود که شهرداری در این جریان مجبور است تا برای این حجم از خودرو راه‌سازی کند. وی در این رابطه اظهار داشت که این موضوع در شرایطی مطرح می‌شود که اگر در شهر مدیریت یکپارچه شهری اعمال می‌شد، بسیاری از این مشکلات هرگز نمود پیدا نمی‌کرد. مدیران شهری طی سال‌های اخیر بر این باور بوده‌اند بودند که به دلیل حجم بالای خودروهای شخصی در پایتخت هیچ راهکاری جز ساخت بزرگراه‌ها برای تنظیم حجم سفرهای درون‌شهری وجود ندارد و این در حالیست که کارشناسان شهری و ترافیکی معتقدند کارویژه کنترل حجم سفرهای درون‌شهری با خودروی شخصی و کاهش بار ترافیک روزانه به 2 شیوه به راحتی امکان‌پذیر است. طبق این گزاره شیوه نخست این است که هزینه سفر با خودروی شخصی از طریق اخذ عوارض تردد یا همان عوارض سبز افزایش پیدا کند. در شیوه دوم اعتلای جذابیت و سادگی سفر با وسایل حمل‌ونقل عمومی مطرح است که مستلزم برنامه‌ فرهنگی بلندمدت است.

 

اقبال بافت فرسوده

آمار ارقام ناشی از نرخ خرید و فروش مسکن و املاک در شهر تهران نشان می‌دهد که تقاضای خرید آپارتمان در بافت‌های فرسوده تهران در حالی افزایش یافته که عرضه واحدهای مسکونی در این مناطق تغییری نکرده است. بنابراین متولیان این بخش فرصت را برای آغاز ساخت‌وسازهای جدید در مناطق دارنده بافت فرسوده غنیمت شمرده‌اند. نقش زیرساختی و به‌نوعی احساسی که با شکل‌گیری فضای پیش‌رونق در بازار معاملات املاک در کشور حاصل شده در مناطق دارای بافت فرسوده مناطق تهران مشهود است. دامنه انتخاب خریداران در مناطق دارای بافت فرسوده با استمرار روند افزایشی معاملات، قدری محدودتر خواهد شد. این وضعیت چراغ سبز بافت فرسوده به سازندگان است و فضایی را ترسیم می‌کند که برای ساخت‌وساز ایده‌آل است؛ چراکه تقاضای خرید واحدهای نوساز در بافت‌های فرسوده، به حد کافی وجود دارد. مشاوران املاک فعال در بافت فرسوده شهری درباره تحولات قیمتی ملک در این مناطق به نکته جالبی اشاره می‌کنند.