مطالعات امکان‌سنجی ساخت‌و‌ساز؛ منشأ رونقی پایدار

در صفحه یادداشت شماره گذشته ماهنامه ساخت‌و‌ساز به یکی از کارویژه‌های کلیدی در زمینه بهبود فرایند مدیریت در بخش ساختمان پرداختیم. بی‌تردید جریان عبور از ساختار سنتی و آغاز فصلی جدید در عرصه ساخت‌و‌ساز بر کسی پوشیده نیست؛ اما چالش‌های موجود در مسیر این اصلاح جامع و شیوه‌های برخورد مناسب چیست؟ در این رابطه با مهندس علی‌اصغر بدری، مدیرعامل مؤسسه مطالعات اندیشه شهر و اقتصاد و دانش‌آموخته مقاطع کارشناسی رشته اقتصاد و کارشناسی ارشد رشته شهرسازی هم‌کلام و از دیدگاه‌های این چهره فعال جویا شدیم.

 

دستاورد‌های فراموش‌شده

مهندس علی‌اصغر بدری توان اجرایی و مدیریت فناوری‌های نو در کشور را بسیار ضعیف و ناکار‌آمد ارزیابی می‌کند و در ادامه می‌افزاید که این روند به‌لطف تلاش‌های مؤسسه تحقیقات مسکن، معماری و شهرسازی تا میانه دهه 1380 نیز به‌خوبی سپری شد. آغاز طرح جامع ساخت‌و‌ساز مسکن مهر در همین برهه سبب شد تا بسیاری از دستاورد‌های علمی و اجرایی کشور در حوزه فناوری‌های بومی و توانمندی‌های خلاقانه به ورطه فراموشی برود. مهندس بدری از نکات جالب این جریان به ماندگاری برخی تکنیک‌های اجرایی نظیر روش قالب بتنی اشاره می‌کند که‌ به‌نوعی به صنعت ما وارد شده است. این شیوه میراث فعالیت‌های شرکت ترکیایی کوزو است که در ساخت برخی از فاز‌های سایت‌های پروژه‌های پردیس و پرند فعالیت داشته است. وی با انتقاد از سیاست‌های کلان اجرایی و مدیریت در مسکن مهر تصریح می‌کند که این پروژه‌ها در نهایت به ساخت سکونتگاه‌های غیررسمی و حاشیه‌نشینی نوین انجامید.

 

عمر اندک ساختمان‌های کشور

علی‌اصغر بدری ساختار مدیریت تولید و ساخت در کشور را فرایندی مسئله‌دار برمی‌شمارد. وی در این رابطه می‌افزاید که در کشور نحوه مدیریت تعریف ندارد و یکی از معضلات آن در خواب سرمایه و هزینه‌های عملیاتی نمود پیدا می‌کند. در بسیاری از کشور‌های پیشرفته و قانونمند دنیا با هدف همپوشانی زمانی در اجرا گاهی تا 3 شیفت کار می‌کنند و این در حالیست که ما در ایران حتی در ساده‌ترین دسته‌بندی ها اجرایی با سوء مدیریت مواجهیم. مهندس بدری در شرح نقطه‌نظر خود مثالی مبنی‌بر ترتیب ساخت اسکلت، سپس سفت‌سازی در کشور ایراد می‌کند؛ در حالی که در شیوه‌های اصولی ساخت‌و‌ساز، اکثر مراحل ساخت نیز به‌طور همزمان و طبقه به طبقه انجام می‌شود. بدون شک همین قوله دورریز بالای مصالح در بالارفتن هزینه ساخت‌و‌ساز و در نتیجه کاهش حاشیه‌سود مؤثر واقع می‌شود. بدری با اشاره به روش‌های نوین تولید و ساخت تصریح می‌کند که با اتخاذ فناوری‌های نو و بومی‌سازی قادر خواهیم بود تا سرعت ساخت و متعاقباً خواب سرمایه را تا حد بالایی بهبود بخشیم. یکی دیگر از موضوعاتی که باید در این زمینه مدنظر داشته باشیم، مقوله پایداری و عمر مفید پایین ساختمان است. طبق گفته مهندس بدری عمر مفید ساختمان‌های کنونی، نوساز و در دست ساخت کشور پس از 30 تا 40 سال بهره‌برداری به ‌شکلی بحرانی مستهلک می‌شود. این در حالی از سوی این فعال اقتصادی و شهرسازی کشور مطرح می‌شود که این آمار در دنیا حدود 2 برابر آن است. فارغ از بحث کیفیت، توان اقتصادی محدود و مدیریت نقدینگی کشور مزید بر علت شد تا نتوانیم ملزومات توسعه عرصه ساخت‌و‌ساز و پایان رکود را رقم بزنیم. ‌

 

آسیب غیر‌حرفه‌ای‌ها

علی‌اصغر بدری بسیاری از این معضلات و موانع توسعه را در جریان ورود سرمایه‌گذاران غیرحرفه‌ای می‌پندارد که بر اثر سپری‌کردن دوران رونق در بخش ساختمان حاصل شد. حضور این افراد نا‌آگاه به سازوکار‌های مهندسی و رفتار بازار منجر به ضرر‌های مالی گسترده‌ای شد. به این ترتیب که مقارن با دوران رونق بخش ساختمان نیز پروژه‌های خود را کلید می‌زدند و طی بازه رکود به فروش می‌پرداختند. بدری متوسط زمان مورد نیاز برای ساخت یک ساختمان 4 طبقه از سوی متولیان حرفه‌ای حوزه ساخت‌و‌ساز چیزی حدود یک‌سال تخمین می‌زند. اما در همین شرایط افراد غیرحرفه‌ای برای ساخت پروژه‌‌‌ای مشابه به 2 تا 3 سال نیاز دارند. برقراری نظام رتبه‌بندی و درجه‌بندی متولیان حوزه ساختمان از سوی این چهره به‌منظور رفع موانع اجرایی توصیه می‌شود. البته نباید فراموش کرد که رکود طولانی‌مدت بخش ساختمان تأثیر زیادی بر خروج این قشر غیرحرفه‌ای از این حوزه داشت.

 

عرضه و تقاضای ناهمگون

مهندس بدری از ساختار سلب و غیر قابل انعطاف ساختمان به‌عنوان اصلی‌ترین شاخص مورد توجه برای جدی‌گرفتن تخصص امکان‌سنجی در کشور یاد می‌کند. به گفته این فعال اقتصادی، کمتر از یک سال است که متولیان بخش ساختمان از این تخصص در پروژه‌های خود به‌طور جدی استفاده می‌کنند و شاید دلیل اصلی آن هم بروز موانعی در بازار قلمداد شود. به این معنا که عدم مطالعه کافی و مبنی‌بر ویژگی‌های اقلیم، نیاز بازار و مواردی از این دست به ساخت سازه‌هایی ختم می‌شود که هیچ سنخیتی با نیاز بازار ندارد. همین کاستی صرفاً مدیریتی کافی بود تا امروز با بیش از 2 میلیون مسکن خالی و تعداد زیادی مجموعه تجاری خالی و نیمه‌کاره در کلانشهر‌های ایران مواجه باشیم. مدیرعامل مؤسسه مطالعات اندیشه شهر و اقتصاد در ادامه به شرح 2 دیدگاه اقتصادی مبنی‌بر عرضه محصول برای خلق تقاضا و عرضه تقاضا به‌منظور پاسخ به تقاضا اشاره می‌کند. اکنون در ایران مقوله عرضه اولیه و تحریک تقاضا بیشتر دیده شده است که البته هرگز نمی‌توانیم انتظار سهم بالایی از آن داشته باشیم. بدری بر این باور است که در نتیجه گزاره یادشده راه حل قطعی حل مانع رکود در این ساختار دیده نمی‌شود.

 

فضاسازی از بافت فرسوده

مهندس علی‌اصغر بدری تغییر شرایط سنتی حاکم بر حوزه ساخت‌و‌ساز را ناگزیر به تغییر می‌پندارد و بر این باور است که بر اثر تحولات جمعیتی، اقتصاد، بازار بالفعل، مهاجرت، برنامه‌ریزی و مواردی از این دست چاره‌ای جز بازنگری طرح جامع مسکن و شهرسازی نیست. وی در این رابطه تصریح می‌کند که زمان آن است تا بر بازار مسکن و نحوه مدیریت بازار بازنگری جدی و از رشد روزافزون محدوده‌های نوبنیاد جلوگیری شود. وی در پایان از توجه به بافت فرسوده و توسعه فضا‌های شهری از طریق ترمیم و بازسازی این بخش‌ها به‌عنوان شیوه‌ای اصولی و کلیدی در حل بسیاری از کاستی‌های شهری، شهرسازی و به‌طوری کلی حوزه ساخت‌‌و‌ساز یاد می‌کند.